Разделы
      НОВОСТИ          ПРЕСС-РЕЛИЗЫ       ЦЕНЫ        СТАТИСТИКА       СПРАВОЧНИКИ        КАТАЛОГ        ВЫСТАВКИ        ФОРУМ        ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ        ПОИСК     
22.06.2016

Правда о дешевых московских квартирах

Правда о дешевых московских квартирах

Даже в столице современные технологии, умелая работа с поставщиками и дешевая таджикская рабочая сила могут обеспечить и обеспечивают значительное удешевление строительства. Особенно если оно массовое. Но все это возможно только для компаний, имеющих поддержку властей и собственную или арендованную за разумные деньги земельную площадку.

Непрофессионализм и расходы

Можно ли в Москве строить жилье, которое будет продаваться по 30 000 руб. за 1 кв. м? Ответ столичных девелоперов и чиновников на вопрос «Ведомостей» таков: за эту и даже меньшую сумму теоретически можно возводить коробки домов. «Чистую себестоимость монолитных домов мы считаем по 29 000 руб. за 1 кв. м. Это коробка здания, вся инженерия, внутренние работы и сети до первого колодца», — говорил в интервью «Ведомостям» Виктор Козлов, гендиректор «Авгур эстейт».

Компания «Алур» по просьбе «Ведомостей» произвела расчет себестоимости строительства «классического типового дома»: 4 подъезда, 9 этажей, 20 000 кв. м жилой площади. Получается, что построить его стоит немногим больше 0,5 млрд руб. (27 425 руб. за кв. м, см. таблицу на с. 18).

В общем, строить дома по 30 000 руб. за 1 кв. м можно даже в Москве. А продавать? Различные обременения — в первую очередь со стороны администрации и монополистов-сетевиков (энергетиков, газовщиков), а также недобросовестность подрядчиков значительно утяжеляют себестоимость. В том же расчете «Алура» если прибавить расходы на оплату кредитов, налогов, административного ресурса и доли города, затраты на обустройство парковки, то дом стоит девелоперу уже почти 1 млрд руб. (более 40 000 руб. за 1 кв. м). В итоге, чтобы отбить вложенное и хотя бы немного заработать (минимум 40-50% по RAR), строители вынуждены повышать цены продаж, — объяснили опрошенные застройщики.

«Большие прибыли девелоперов — это миф», — выражает общее мнение строителей Алексей Добашин, гендиректор концерна «Крост». По его словам, это продемонстрировал кризис: сейчас у девелоперов «есть только долги». Правда, дальше Добашин противоречит сам себе, объясняя, куда пошли все-таки заработанные компаниями деньги: «Они в совершенно неразумном пиаре, в яхтах, в особняках на Лазурном Берегу и т.д.». Подобное ведение бизнеса называется непрофессионализмом. «Были случаи, когда девелоперы, заканчивая объект, фиксировали прибыль и даже не понимали, что, избежав ошибок, они бы в 10 раз больше заработали», — вспоминает Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер».

Раньше одним из ключевых факторов роста себестоимости (до 30% и более) были затраты девелоперов на земельный участок, говорит Михаил Уринсон, управляющий партнер компании «Алур». И сейчас, по его словам, «застройщики в значительной степени обременены землей, которую покупали по завышенным расценкам, с низким уровнем инженерной и проектной подготовки». Если компании решат ее осваивать, то плата за участки будет неминуемо увеличивать себестоимость, т. е. расходы строителей.

Уринсон отказался раскрыть конкретные сделки по «морально-этическим обязательствам», но привел в пример одного из партнеров «Алура», регионального девелопера, купившего на городском аукционе в 2007 г. право аренды участка в 25 га за 80 млн руб. плюс ежегодный арендный платеж в 4 млн руб. «Тогда это считалось большим успехом — отличной покупкой по низкой цене», — вспоминает Уринсон. А в 2009 г. в том же региональном городе фонд РЖС продал аналогичный по характеристикам земельный участок площадью 100 га за 10 млн руб. «Цена гектара оказалась в 30 раз меньше, но за счет более высокой ежегодной арендной платы итоговая стоимость участка в пересчете на 1 кв. м продаваемой площади получается на проекте РЖС дешевле в два раза», — подытоживает Уринсон. С 2007 г. партнер «Алура» вложил в свое приобретение 300 млн руб. (коммуникации, расселение, подготовка территории) и начал застройку микрорайона площадью 300 000 кв. м. Указанные выше затраты уже включены в себестоимость и продолжают на нее влиять. В то же время себестоимость нового проекта на участке «от фонда РЖС», даже при начале строительства через 12-18 месяцев, будет значительно ниже. Данный пример характерен для рынка, особенно для тех его игроков, кто приобретал земельные участки на пике цен в 2006-2008гг., подытоживает эксперт.

Факторы влияния

Более трети расходов, закладываемых в себестоимость, зависят от различных государственно-монополистических обременений, подсчитывает Михаил Уринсон. От властей зависят расходы девелопера на подключение к сетям, прокладку внешней инженерии и земельный участок. Правда, последняя графа расходов — спасибо кризису! — может уменьшиться. В Москве уже второй год действует рассрочка по платежам в городской бюджет без штрафных санкций по ряду инвестконтрактов на строительство (постановление правительства Москвы 1328-ПП от 1 декабря 2009 г.). Сначала, впрочем, предполагалось ограничить ее действие 2008-2009 гг., но «не все инвесторы успели понять, что к чему», поэтому льготный период продлили до 30 декабря этого года, объясняет Марина Оглоблина, глава столичного департамента экономической политики (ДЭПиР).

Помимо этого в 2009 г. московские власти приняли новую методику расчета арендной платы за землю. «Теперь нет доли города, стоимость земли [при выставлении на аукцион] рассчитывается независимым оценщиком — на низком рынке она меньше. Привлекательность той или иной площадки можно определять чуть ли не автоматически — плата за нее рассчитывается в соответствии со ставками кадастровой стоимости участка, установленными постановлением правительства Москвы», — в интервью «Ведомостям» описывала преимущества новой схемы расчетов Марина Оглоблина. По ее словам, город видит, что «желание [инвесторов] застраивать [большие территории] возвращается». «Раньше по АРИ (акту разрешенного использования) при последующей работе инвестор должен был вносить коррективы в градостроительную документацию — сейчас ГПЗУ (градостроительные планы земельного участка) сделаны так, что площадь застройки невозможно будет уменьшить или увеличить», — описывает Оглоблина новую систему. Это позволит избежать злоупотреблений или неправомерного использования участка. Также, по словам чиновницы, завершается разработка технических условий по инженерии: они будут «лежать» в пакете конкурсной документации выставленного на аукцион участка, и любой инвестор сможет сразу понять, куда и откуда ему надо или не надо будет прокладывать трубы.

Чиновники уже не первый год обещают девелоперам, что на торги будут выставляться полностью готовые для строительства жилья участки, уже размежеванные и подключенные, да еще и по разумным ценам, но ни одного, даже показательного тендера по новым правилам еще не было. «ГПЗУ пока получили единицы, как и субсидии по кредитным ставкам от правительства Москвы. Мы тоже заявку на субсидии подавали два раза, но безрезультатно», — рассказывает Виктор Козлов. Оглоблина объясняет, почему обещанные Москвой земельные аукционы по новым правилам многократно переносились муниципалитетом: «Нет желающих на крупные площадки». Да и правила землепользования и застройки Москвы пока только в проекте, что препятствует разработке ГПЗУ.

Подготовленные земельные участки по адекватным ценам были обещаны застройщикам фондом РЖС, напоминает Уринсон. Но денег на их освоение фонд не получил, добавляет он. «У нас есть проблемы с инженерной и социальной инфраструктурой», — признавался на круглом столе «Ведомости-недвижимость» Павел Бородин, заместитель гендиректора фонда РЖС. Как решается проблема? «По каждому участку, который выставляется на аукцион, с губернатором или главой субъекта Федерации подписывается план его «сопровождения». Это значит, что субъект Федерации берет на себя строительство социальной инфраструктуры. «Либо полностью, как в случае с Москвой, где мы два участка продали, либо частично, как в регионах», — объяснил чиновник, резюмируя, что и в этом случае «разгрузка инвесторов существенная». Но переговоры проходят нелегко, признал Бородин: «Ни один муниципалитет с радостью такие планы подписывать не бежит». Тем более что фонд не считает себя вправе убеждать местные администрации тратить бюджетные деньги на инфраструктуру, если речь идет не о строительстве жилья экономсегмента, а о возведении, к примеру, домов бизнес-класса или элитных.

В феврале этого года фонд РЖС провел аукционы по продаже нескольких земельных участков в Москве — «для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», как указано на официальном сайте фонда. Например, три участка одним лотом общей площадью почти 45 000 кв. м, расположенные на ул. Свободы и Химкинском бульваре, достались в аренду «Инвестиционно-девелоперской компании «МК» за 37,9 млн руб. Стартовая цена лота составляла примерно 25,3 млн руб. А 36,38 га на ул. Радио в Зеленограде ушли «Моспромстрою» за 22,9 млн руб. В пресс-релизе фонда было особо указано, что средства, вырученные от продажи прав на заключение договоров аренды участков, фонд РЖС планирует направить на обеспечение новых участков, вводимых им в оборот, объектами коммунальной и инженерной инфраструктуры.

Но чаще всего инженерное оснащение даже попавших в приоритетные национальные программы проектов компании-застройщики осуществляют собственными силами.

Компания «Авгур эстейт» сейчас полностью сосредоточилась на строительстве в Подмосковье «Квартала А101» (в 2008 г. проект «А101» был отобран для участия в программе «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». «Квартал А101» — часть большого проекта. — «Ведомости»). Минимальная цена продажи 1 кв. м в строящемся доме составляет 62 000 руб. За эти деньги застройщик предлагает однокомнатные квартиры без отделки на первом этаже. Не самая дешевая цена для подмосковного жилья в районе, еще не обремененном инфраструктурой. «Строим пока только четыре корпуса, а сети тянем ко всему району, — объясняет Козлов. Получается, плюсуем к стоимости коробки еще по 5000-10 000 руб. за 1 кв. м — эти цифры также становятся частью [продажной] цены».

По словам Уринсона, государство может, если захочет, воздействовать на прямые строительные затраты «путем стимулирования внутреннего производства, гибкой налоговой и таможенной политикой». Пока что строительная отрасль использует произведенный в России бетон или металл. Остальные комплектующие, особенно для домов бизнес-класса, девелоперы предпочитают заказывать за рубежом.

«У “Авгур эстейт” контракты на поставку материалов и оборудования в основном с иностранцами, все расчеты производятся в европейской валюте, и цены не только не снижались, но даже поднялись. Но в дом бизнес-класса мы не можем вместо лифта Kone поставить лифт от Карачаровского завода», — рассказывает Виктор Козлов.

Просмотры: сегодня: 1, всего: 123

Выставки и конференции по продуктам питания и аграрному рынку


Молочная
промышленность

Рыбная
промышленность

Сахарная
промышленность

Кондитерская
промышленность

Масложировая
промышленность

Кофе Чай Какао

Хлебопекарная
промышленность

Табачная
промышленность

Соки, воды и
безалкогольные напитки

Фрукты и овощи

Мясная
промышленность